Как сделать обмен 1031: что это такое и что нужно знать

Время на прочтение: 5 минут(ы)

Обмен 1031 может быть сложным, но он имеет некоторые большие налоговые преимущества. Вот как это работает и что нужно помнить.

How to Do a 1031 Exchange: Definition, Rules & What to Know

Многие или все продукты, представленные здесь, принадлежат нашим партнерам, которые компенсируют нам убытки. Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, где и как продукт появляется на странице. Однако это никак не влияет на наши оценки. Наши мнения-это наши собственные.

Если вы думаете о продаже части собственности, которая может привести к большой прибыли (и большому налоговому счету), обмен 1031 может быть полезной стратегией.

Что такое обмен 1031?

Биржа 1031, названная в честь раздела 1031 Налогового кодекса США, — это способ отсрочить налог на прирост капитала при продаже бизнеса или инвестиционной собственности, используя вырученные средства для покупки аналогичной («похожей») собственности.

Как сделать обмен 1031

Обмен 1031 может быть сложным, поэтому вы, скорее всего, захотите проконсультироваться с квалифицированным специалистом по налогам. Вы можете ознакомиться с правилами и подробностями в публикации IRS 544, но вот некоторые основы о том, как работает обмен 1031 и связанные с этим шаги.

Шаг 1. Определите недвижимость, которую вы хотите продать. Биржа 1031 обычно предназначена только для коммерческой или инвестиционной недвижимости. Недвижимость для личного пользования-например, ваше основное место жительства или дом отдыха — обычно не считается.

Шаг 2. Определите недвижимость, которую вы хотите купить. Недвижимость, которую вы продаете, и недвижимость, которую вы покупаете, должны быть «похожими», что означает, что они имеют одинаковую природу, характер или класс, но не обязательно одинаковое качество или класс (подробнее об этом ниже). Обратите внимание, что недвижимость внутри США не считается похожей на недвижимость за пределами США.

Шаг 3. Выберите квалифицированного посредника. Если вы не получаете никаких доходов от продажи, то нет никакого дохода для налогообложения — это вообще идея обмена 1031. Один из способов убедиться, что вы не получаете наличные деньги преждевременно, — это работать с квалифицированным посредником, иногда называемым посредником по обмену. В основном, они держат средства на депозитном счете для вас до тех пор, пока обмен не будет завершен (при условии, что продажа и покупка не происходят одновременно). Тщательно выбирать. Если они обанкротятся или обрушатся на вас, вы можете потерять деньги. Вы также можете пропустить ключевые сроки и в конечном итоге заплатить налоги сейчас, а не позже.

Шаг 4: решите, какая часть выручки от продажи пойдет на новую недвижимость. Вам не нужно реинвестировать всю выручку от продажи в подобную недвижимость. Как правило, вы можете отложить налог на прирост капитала только на ту часть, которую вы реинвестируете. Поэтому, если вы сохраните часть выручки, вы можете в конечном итоге заплатить налог на прирост капитала сейчас.

Шаг 5: Следите за календарем. По большей части вы должны уложиться в два крайних срока, иначе прибыль от продажи вашей собственности может облагаться налогом.

  • Во-первых, у вас есть 45 дней с момента продажи вашей недвижимости, чтобы определить потенциальные объекты замены. Вы должны сделать это в письменной форме и поделиться им с продавцом или вашим квалифицированным посредником.

  • Во-вторых, вы должны купить новую недвижимость не позднее, чем через 180 дней после продажи старой собственности или после того, как Ваша налоговая декларация должна быть подана (в зависимости от того, что произойдет раньше).

Шаг 6: Будьте осторожны с тем, где находятся деньги. Помните, что вся идея обмена 1031 заключается в том, что если вы не получили никаких доходов от продажи, то нет никакого дохода, подлежащего налогообложению. Таким образом, получение контроля над наличными или другими поступлениями до завершения обмена может дисквалифицировать сделку и сделать вашу прибыль немедленно облагаемой налогом.

Шаг 7: расскажите Налоговому управлению о своей сделке. Скорее всего, вам нужно будет подать форму IRS 8824 вместе с вашей налоговой декларацией. В этой форме вы описываете свойства, предоставляете временную шкалу, объясняете, кто был вовлечен, и подробно описываете вовлеченные деньги.

Известные правила, квалификационные требования и требования для 1031 биржи

  • Вам все равно придется заплатить налог, только позже. Обмен 1031 не отменяет налога на прирост капитала; он просто откладывает его. В какой-то момент должен появиться счет по налогу на прирост капитала, так что приготовьтесь к этому.

  • Не все имеет право на это. Ключевое правило, касающееся 1031 биржи, заключается в том, что они, как правило, предназначены только для бизнеса или инвестиционной недвижимости. Недвижимость для личного пользования-например, ваш дом или Загородный дом-обычно не считается. (Читайте дальше как работает налог на прирост капитала при продаже жилья.) Кроме того, ценные бумаги и финансовые инструменты обычно не имеют права участвовать в 1031 бирже. Это включает в себя запасы, акции, облигации, ценные бумаги, долговые инструменты, доли участия в партнерстве и сертификаты доверия.

  • Свойства не должны быть так похожи, как вы можете подумать. Вам не обязательно менять арендуемую недвижимость на идентичную арендуемую недвижимость или парковку на парковку. «Like-kind» обычно означает, что вы меняете одну инвестиционную недвижимость на другую инвестиционную недвижимость (опять же, обязательно обратитесь к квалифицированному специалисту по налогам, прежде чем предпринимать какие-либо действия). Например, можно было бы обменять пустующую землю на коммерческое здание.

  • Вы не ограничены зданиями или землей. Недвижимость-это не единственный вид недвижимости, пригодный для 1031 обмена. «Личная собственность», которая включает в себя такие предметы, как легковые или грузовые автомобили, может быть приемлемой. Вы просто не можете обменять недвижимость на личную собственность (они не похожи друг на друга).

  • Отношения имеют значение. Ваш квалифицированный посредник или посредник по обмену не может быть вашим родственником, вашим адвокатом, банкиром, сотрудником, бухгалтером или агентом по недвижимости. Люди, которые служили вам в любом из этих качеств в течение последних двух лет, также не допускаются. И вы не можете быть вашим собственным квалифицированным посредником.

«Инвестирование в недвижимость не требует покупки недвижимости сразу. Существуют платформы, предлагающие целый ряд способов войти в рынок недвижимости и приумножить свои деньги. Вот несколько вариантов из нашего Раундапа:

Fundrise DiversyFund EquityMultiple
     
открытый счет открытый счет открытый счет
Сборы

1%

могут взиматься и другие сборы

Сборы

$0

плата за управление

Сборы

1%

другие сборы применяются

Минимальный Счет

$500

Минимальный Счет

$500

Минимальный Счет

$5,000

Продвижение

Отказ от уплаты консультативного сбора

в течение 24 месяцев

Продвижение

Никто

в настоящее время акция недоступна

Продвижение

Никто

в настоящее время акция недоступна

Виды 1031 биржи

Вот три вида 1031 обмена, которые нужно знать.

Одновременный обмен

При одновременном обмене покупатель и продавец обмениваются недвижимостью одновременно.

Отложенный обмен (или отложенный обмен)

При отложенном обмене покупатель и продавец обмениваются недвижимостью в разное время. Однако продажа одного имущества и покупка другого имущества должны быть «взаимозависимыми частями интегрированной сделки».»Правила здесь могут стать особенно сложными, поэтому обратитесь к специалисту по налогам.

Обратный обмен

При обратном обмене вы покупаете новое имущество, прежде чем продать старое. Иногда речь идет о» владельце права на обмен жилья», который владеет новой собственностью не более 180 дней, пока происходит продажа старой собственности. Опять же, правила сложны,поэтому обратитесь к специалисту по налогам.

Наконец, следите за 1031 биржевым мошенничеством

Налоговое управление разрешает 1031 обмен. Но у кого-то, кто продвигает их, могут быть скрытые мотивы, если они говорят вам обменять дома для отдыха (собственность для личного пользования обычно не подходит) или что сделка не облагается налогом (на самом деле, это отложенный налог).

Читайте также: