Продавать либо брать квартиру в 2020 году. Советы профессионалов

Время на прочтение: 7 минут(ы)

Проценты по ипотечным займам в Российской Федерации сейчас самые низкие на протяжении всей истории. По-видимому, что на данный момент самое время брать жилище. Так ли это?

Продавать либо брать квартиру в 2020 году. Советы экспертов0

 

Рынок столичных новостроек и вторичного жилища восстанавливается после ограничений, количество сделок вырастает уже ни один месяц попорядку. Оно и ясно: после самостоятельной изоляции сформировался отложенный спрос, к тому же в Российской Федерации до ноября 2020 года действует программа льготной ипотеки при приобретению новостроек со ставкой 6,5 %, и это чрезвычайно маленький процент. Ипотека на вторичное жилище — тоже на минимуме по ставкам. С иной стороны, цены на вторичное жилище начали понижаться.

Значит ли все это, что решать квартирный вопрос нужно прямо на данный момент? Либо все-же лучше подождать конца года, ведь неслучайно большая часть сделок заключается конкретно в декабре. Своими советами делятся специалисты-специалисты по недвижимости.

«Каждый пользователь должен взвешивать свои денежные возможности»

— Если клиент желает приобрести квартиру для своего жительства, то ожидать не стоит. Льготная программа на вновь построенные дома под 6,5 % годовых будет действовать до ноября 2020 года. Это самая низкая процент по ипотеке на протяжении всей истории рынка. И продлевать эту программку к концу года власти не намерены. А также, цены на первичном рынке повсевременно вырастают. По соотношению с прошедшим годом средняя цена квадратного метра в июле увеличилась на восемь процентов на рынке Старенькой города Москва и на тринадцать процентов — на рынке Новой города Москва. Новые проекты на этапе котлована выходят на завышенной ценовой базе. Естественно, каждый пользователь должен взвешивать свои денежные возможности, отталкиваясь от сложившейся макроэкономической ситуации.

«Ставки не будут такими симпатичными»

— Покупка недвижимого имущества постоянно рассматривалась как надежный метод накопления денег, также как метод защиты от неясности. С начала года наблюдается лишь позитивная тенденция роста цены и на первичном, и на вторичном рынке жилища. По результатам августа усреднённая цена на первичном рынке составила 224,3 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета престижного сектора). Рост — на 8,4 % по отношению к прошлому году. При всем этом на рынке до настоящего времени сохраняется практика установления уменьшенной цены на старте продаж с следующим ее повышением. Так что на старте приобрести квартиру в новом доме можно по прибыльной стоимости. Тем паче на данный момент действует льготная программа по жилищному кредиту от страны, также прибыльные программы дают строительные компании. Если программку льготной ипотеки не продлят, базисные ставки не будут такими симпатичными, каждомесячные платежи по жилищному кредиту возрастут, что в критериях падения прибыли не так безпроигрышно.

На вторичном рынке жилища в границах Старенькой города Москва также наблюдается повышение цены. За год средняя цена квартир возросла на 7,8 % и составила 326,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Предстоящий повышение цен к концу года сомнителен. Роста заявленной цены реализации не будет, но настоящая стоимость сделки снизится. Возвратится дисконт, который на данный момент фактически отсутствует.

Сейчас мы смотрим завышенный спрос на покупку квартир. В главном это еще отложенный спрос, который накопился за время режима самостоятельной изоляции. Вымывается ликвидный размер предложения. Если приобретение квартиры намечено, не стоит откладывать покупку. Будет определенный риск не найти объект, пригодный по нужным характеристикам и цены. Однако в каждом определенном случае необходимо персонально решать, продавать либо брать квартиру. К примеру, если есть опаски держать деньги, лучше приобрести жилище. С продажей торопиться не стоит, если нет определенности, что приобретается взамен.

«Решать квартирный вопрос нужно тогда, когда он появляется»

— У специалистов по недвижимости есть золотое правило: решать квартирный вопрос нужно тогда, когда он появляется. Это прежде всего относится к покупателям квартир. Посиживать на «чемодане средств» (с полной ценой квартиры либо с начальным взносом) в ожидании, когда цены пойдут вниз, — не наилучшая стратегия в критериях экономики Российской Федерации.

Касательно продавцов, то обычно в декабре фактически каждый год случалась высочайшая активность, а означает, и возможность реализовать квартиру, не особо уступая в стоимости (такая логика больше применима для масштабного сектора, чем для дорогих квартир). Однако будет ли декабрь 2020 года обычным? Вряд ли сейчас кто-либо готов подписаться хоть под каким-либо прогнозом. Потому, если необходимость продавать жизненно важная, воплощать данный план в жизнь на данный момент — когда реализуется отложенный спрос и рынок достаточно активен — будет полностью разумной планом.

«Цены вырастают резвее, чем формируются скопления»

— На данный момент наилучшее и прибыльное время для покупки недвижимого имущества на вторичном рынке. Ипотека остается главном катализатором спроса, и ставки чрезвычайно симпатичные — вторичка от строительную организацию идет по льготной ставке 6,5 %, а обыденные объекты — по 8–девять процентов, что тоже довольно приемлемо. Кроме того, пока в продаже остаются прибыльные предложения по реновационным квартирам, приобретение которых может в дальнейшем поспособствовать существенному улучшению условий проживания.

Хорошие условия и для реализации квартиры — на данный момент рынок довольно активен, большая часть спроса приходится на объекты удобство-класса, потому воплотить квартиру получится стремительно, при всем этом почти всегда без дисконта. Люди засиделись во время самостоятельной изоляции и на сегодня довольно стремительно принимают решение о приобретении недвижимого имущества.

Наилучший момент для покупки жилища в новом доме — тут и на данный момент. Почаще всего цены вырастают резвее, чем формируются скопления. Например, к примеру, относительно второго квартала в августе средний ценник возрос на четыре процента в секторе удобство, а в бизнес-классе увеличение составило выше пяти процентов.

«Цены на вновь построенные дома продолжат расти»

— Изучая показатели летних месяцев 2020 года, можно резюмировать, что после снятия главных санитарных ограничений и введения государственные программы с льготной процентом по ипотеке положение дел на первичном рынке нормализовалась, число договоров на недвижимость опять увеличилось. Отразился и фактор отложенного спроса. К примеру, в июне относительно мая был зафиксирован наивысший скачок сделок на сорок шесть процентов. Настолько значительный рост показывает предпосылки к восстановлению рынка столичной недвижимого имущества.

В итоге, если осенью не случится значительного осложнения эпидемиологической обстановки в государстве и регионе, то спрос на рынке недвижимого имущества продолжит восходящую тенденцию. Кроме того в случае принятия позитивного решения о продлении ипотечной государственные программы цены на вновь построенные дома продолжат расти, что делает покупку квартиры на данный момент очень многообещающим денежным вложением.

«Перед окончанием льготной ипотеки ожидается скачок спроса»

— По данным «Дом.Россия», уже применено более 40% ограничения по льготной ипотечным займам на покупку квартир у строительных организаций. Банки получили больше пятиста тысяч обращений и уже поддержали 134 тыс. займов. Перед окончанием программы ожидаются и скачок спроса, и рост цены первичной недвижимого имущества, к концу года эта цифра может варьироваться в границах десять процентов. Потому лучший момент для покупки — сентябрь-октябрь 2020 года.

Наикрупнейшие строительные компании также дают свои программы предоставления кредита с пониженными ставками, действующие по 6 и 12 месяцев, а избрать сейчас можно из огромного количества увлекательных новых проектов, которые или уже продаются, или выйдут на рынок в самое последнее время, при этом по стартовым, инвестиционно симпатичным ценам.

Почему цены на квартиры в 2020 году будут расти?

С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к закону о «долевке» (214-ФЗ), запрещающие застройщикам использовать деньги покупателей для финансирования строительства. Теперь средства дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках до момента сдачи дома в эксплуатацию. Возведение жилых комплексов будет вестись на кредитные деньги, предоставляемые теми же финансовыми организациями.

Для девелоперов это означает повышение себестоимости возведения домов из-за необходимости уплаты процентов банкам, для покупателей – неизбежность платы за дополнительную гарантию сохранности средств.

При этом часть проектов разрешено достроить по старой схеме, в случае, если они отвечают определенным критериям. Таким образом, на сегодняшний день многие девелоперы все еще реализуют квартиры в жилых комплексах без специальных счетов. Но все новые ЖК будут запускаться в рамках нового механизма и вскоре новостроек без эскроу не останется.

В связи с вышесказанным эксперты ожидают дополнительного роста цен на квартиры в новостройках. Если на данный момент, на механизм эскроу перешло около 25% проектов по всей стране, то в течение 2020 года их будет становиться еще больше. Минстрой подтвердил рост стоимости квадратного метра в строящихся домах после вступления в силу новых правил на 8%, в 2020 году аналитики прогнозируют не меньшие темпы увеличения цен.

Вслед за новостройками дорожает и вторичка, так как некоторые покупатели не согласны ждать сдачи дома, квартира в котором по цене не дешевле, а может быть и дороже готово жилья. Рост спроса в связи с переориентацией на вторичный рынок влечет и повышение стоимости. По средним оценкам цена готового квадратного метра в России за 2019 год выросла на 5%, в Екатеринбурге – на 4,2%.

Какие дополнительные факторы будут влиять на цены в 2020 году?

Как известно, конечный покупатель недвижимости является тем, на кого перекладываются все дополнительные расходы, а их у застройщиков в предстоящем году будет не мало.

Например, Минстрой намерен сделать использование BIM-технологий в строительстве обязательным с июля 2020 года. Кроме этого подписан закон, согласно которому девелоперы должны платить штрафы за причинение вреда водным биоресурсам. Также к концу января ожидается завершение работ над пересмотром закона об архитектуре и деятельности архитекторов в России – возможное влияние на себестоимость проектов может оказать в ближайшем будущем и данная инициатива.

С другой стороны перед экономикой страны, а значит и строительной отраслью встает вопрос последствий нового мирового кризиса, начало которого было ускорено распространением короновируса, а затем и срывом сделки по сокращению нефтедобычи между Россией и Саудовской Аравией. Пока эксперты не дают точных прогнозов, но сильное ослабление курса рубля и падение цен на нефть в марте 2020 года однозначно приведут к росту инфляции в стране, которая, в свою очередь, отразится на доходах россиян. Ожидается, что падение спроса удержит рост цен на жилье, но девелоперы не смогут существенно сократить стоимость квартир — их издержки будут только расти.

Я жду дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году

Прошедший 2019 год завершился рекордно низкими ставками по ипотеке. Банки-кредиторы пересматривали свои программы вслед за решениями Центробанка о снижении ключевой ставки.

На заседании Совета директоров Банка России, прошедшем 20 марта 2020 года, было принято решение о сохранении ключевой ставки на уровне 6 %. Несмотря на решение регулятора, многие банки все же повысили ипотечные ставки в пределах 0,5-2%..

Несмотря на то, что представители кредитных организаций, Минстроя и Минфина подчеркивают необходимость дальнейшего продолжения тренда по снижению ипотечных ставок для достижения ключевого уровня в 8 %, предусмотренного национальным проектом «Жилье и городская среда», обвал фондовых рынков, начавшийся с 9 марта, и эпидемия коронавируса могут повлиять на запланированные показатели.

Дополнительно тем, кто планирует покупку квартиры с помощью ипотечных средств стоит учесть, что ЦБ РФ с 1 июля 2020 года ужесточит выдачу жилищных кредитов — для банков введут показатель долговой нагрузки (ПДН) с целью расчета коэффициентов риска по жилищным кредитам. Соответствующая инициатива ЦБ предусмотрена в докладе «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». Стресс-тестирование рынка ипотеки будет проводиться в январе-июне 2020 года.

Что же это значит для покупателей?

Банки ужесточат требования к заемщикам. Отказы в выдаче ипотеки будут получать граждане с уже имеющимися кредитами, особенно в случае если совокупные выплаты по ним будут превышать определенную допустимую долю от ежемесячного дохода.

Уже сейчас оформить жилищный кредит проблематично клиентам с негативной кредитной историей, действующими кредитными картами, долгами по алиментам, штрафам и пр.

О том, какие дополнительные ограничения со стороны регулятора могут быть введены во второй половине 2020 года пока неизвестно.

Итоговые выводы — почему лучше и выгоднее успеть купить квартиру в первой половине 2020 года:

1. Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке будут расти.

2. Пока еще достаточно широк выбор квартир в новостройках, которые не перешли на эскроу. 

3. Ставки по ипотеке достигли исторических минимумов, но их дальнейшее снижение в долгосрочной перспективе не гарантировано, а во второй половине 2020 года будут введены ограничения по выдаче жилищных кредитов.

Читайте также: