Почему в Российской Федерации вырастает количество махинаций с недвижимым имуществом

Время на прочтение: 12 минут(ы)

Количество преступлений в сфере недвижимого имущества вырастает последние 5 лет, в 2020 году тенденция продолжилась, указывают специалисты. Правонарушители как и раньше пользуются схемами с картонными документами, но уже возникли случаи мошенничества с электрической подписью

Почему в Российской Федерации вырастает количество махинаций с недвижимостью0

 

В Российской Федерации за прошедшие 5 лет количество преступлений в сфере недвижимого имущества, которые совершаются раз в год, подросло на восемнадцать процентов, получается исходя из сведений анализа Денежного института при кабинете министров Российской Федерации (есть у «СМИ-Недвижимость»), которое посвящено изучению данных МВД по данному виду мошенничеств за 2015–2019 годы. Если в 2015 году было 6208 таковых дел, то в 2019-м уже 7340. Число преступлений, которые были совершены в большом и особо большом размере, подросло еще посильнее — на двадцать восемь процентов, уделяют свое внимание специалисты.

В 2020 году тенденция к росту продолжилась: за 1-ое полугодие 2020 года было документально зафиксировано 4129 преступлений на рынке недвижимого имущества, либо пятьдесят шесть процентов от прошлогоднего показателя, а мошенничеств в особо большом размере — шестьдесят два процента от случаев за весь 2019 год.

На общую положение дел оказывает отрицательное влияние и то обстоятельство, что при размеренном росте количества преступлений, которые совершаются в сфере оборота недвижимого имущества, число вынесенных приговоров по подобным делам понижается из года в год, выделила заместитель декана юридического факультета Денежного института при кабинете министров Российской Федерации Венера Шайдуллина. Как она сообщила, это подтвердил изучение судебной практики, проведенный̆ в рамках анализа.

Практика указывает, что доля раскрываемости дел, которые связаны с мошенничеством в сфере недвижимого имущества, низкая, гласит партнер компании «1-ая правовая сеть» Павел Курлат. «Ведь почаще всего поиск участвующих жульнических схем занимает большое количество времени., трудно и длительно приходится обосновывать умысел недобросовестности либо мошенничества. Потому нередко выяснить кто виновен и привлечь их к ответственности не получается», — объясняет он.

Одной из обстоятельств роста преступлений в сфере недвижимого имущества является отсутствие действенного упредительного законодательного обеспечения и подабающего контроля за выполнением соглашений, считают создатели анализа.

Сделки «на коленке»

Сделки с недвижимым имуществом таят внутри себя большое число рисков. В арсенале мошенников — масса жульнических схем, при помощи которых людей лишают жилища, следует из материалов анализа. «Аферисты под видом совсем остальных документов подсовывают людям соглашения купли-реализации и дарения, в МФЦ (функциональные центры по предоставлению государственных услуг) приводят двойников, совершающ?? сделку под видом хозяев жилища, банки выдают ипотеку под жилище, право принадлежности на которое потом оспаривается в суде», — говорят создатели анализа.

По их словам, большая часть преступлений с недвижимым имуществом совершается при сделках «на коленке» — другими словами в обычный письменной форме, и число их неприклонно вырастает. За составление и содержание этого контракта никто не несет ответственности, не считая самих участвующих сделки, предупреждают специалисты Денежного института при кабинете министров России, поясняя, что соглашения в прямой письменной форме — лидеры и при оспаривании соглашений с недвижимым имуществом в судах. «Люди неосмотрительно берутся за компанию сделки без помощи других или доверяются посредникам, обещающ?? помощь, а в конечном итоге оказывают ее некачественно и не несут за это никакой ответственности», — объясняет Шайдуллина.

Довольно распространенная схема — продажа квартир, которые принадлежат лицам группы завышенного риска: одиноким пожилым людям, лицам с психологическими болезнями, наркотической либо спиртной зависимостью, ведает член Ассоциации юристконсультов Рф Оржония Коба. Положение дел утежеляется, если квартира для торговца — единственное жилище, сделка является кабальной либо владельца заставили подписать документы.

Опасности нередко появляются и при приобретению квартиры у наследника, когда по истечении некого времени на горизонте возникают остальные родные, будто бы пропустившие сделку и восстановившие в судебном порядке срок на принятие наследия. В итоге клиент может остаться без квартиры. Кроме того на рынке недвижимого имущества есть огромное количество жульнических схем, которые связаны со страхованием. В таковых делах более популярны поджоги заложенного неподвижного собственности.

Цифровизация соглашений и новые мошенничество

Положение дел в последние несколько лет усложнилась из-за развития информационных технологий. С одной стороны, они убыстрили гражданский оборот и облегчили процедуры соглашений в сфере недвижимого имущества, что было в особенности приметно в сильную эпидемию. С иной стороны, цифровизация открыла жуликам новые «возможности», повысились опасности использования электрической цифровой подписи (ЭЦП) в криминальных схемах.

На данный момент, к примеру, электрическая регистрация прав на недвижимость вероятна при регистрации договоров по ипотеке в банке, при заключении договоров долевого участия (ДДУ). С этой целью будет нужно электрическая цифровая подпись, которую можно оформить в МФЦ и специализированных зарегистрированных центрах.

Согласно мнению юристконсультов, в этом случае опасность кроется в самом получении электрической подписи. «Есть различные методы подделать электронную подпись: взломать личный кабинет пользователя на портале государственных услуг, оформить подпись по подложным документам и т.д.. Зафиксированы настоящие случаи мошенничеств этого рода, правда, их количество пока нельзя назвать существенным. Время от времени обладатели квартиры только после сделанного выяснят о реализации собственной принадлежности», — отмечает руководитель подразделения вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Поменять положение с нерадивым внедрением электрической подписи в сделках с недвижимым имуществом должен не так давно принятый закон, который не даёт совершать сделки с электрической подписью без письменного согласия владельца, подчеркивает Оржония Коба.

«Если человек допускает проведение соглашений с его недвижимым имуществом в электрической форме с внедрением ЭЦП, он должен подать в Федеральная служба госрегистрации заявление в картонном виде и с личной подписью. Подать заявление можно через МФЦ или почтой в Федеральная служба госрегистрации (во 2-м случае оно должно быть заверено у нотариуса). Если же этого обращения нет, то муниципальная регистрация перехода прав на основании электрического пакета документов будет невозможна», — показывает специалист.

Добавочно можно подать заявление в Федеральная служба госрегистрации про то, что сделки с собственностью владельца могут выполняться лишь при его личном участии.

 

Рынок недвижимости из-за дороговизны его составляющих всегда был привлекателен для мошенников. Небольшие старания — и несколько миллионов у тебя в кармане. Неплохой доход за короткий срок. Чем не альтернатива многолетней работе за ту же сумму в итоге? С развитием возможных схем приобретения жилья (путём приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т. д.) меняются и схемы мошенничества в данной области, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями.

С ростом строительства жилья возросло и количество схем мошенничества, ориентированных именно на рынок первичного жилья. Однако темой настоящей статьи является изучение новых популярных видов мошенничества, применяемых на рынке вторичного жилья.

Рынок вторичного жилья, или вторичный рынок жилья (наименование по разным источникам), состоит из объектов недвижимости, у которых уже имелись собственники, и не одни, в отличие от рынка первичного жилья, где объекты недвижимости — только что построенные квартиры, таунхаусы, дома и прочие объекты, порой даже ещё не до конца введённые в эксплуатацию. Вторичное жильё, конечно, привлекательно со многих сторон:

  • это уже готовое и обжитое жильё. Нет рисков, что через год после сдачи дома фундамент даст усадку и пойдёт трещина по всему дому;
  • нет риска обнаружения нескольких претендентов на объект, как это до сих пор случается при попытках зарегистрировать построенную квартиру в только что сданном доме;
  • уже имеется (не всегда) более или менее достойный ремонт в жилом помещении;
  • цена зачастую намного ниже, чем цена на подобный объект в новостройке;
  • не требуется длительного ожидания для регистрации сделки (как в случае с ожиданием постройки и сдачи в эксплуатацию жилья в новостройке) и для фактического заселения.

Есть и иные существенные плюсы.

Однако у покупки жилья на рынке «вторички» имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период её существования или, как минимум, за 10 лет до предстоящей сделки.

1. Мошенничества с квартирой или её стоимостью

Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).

Вариант 1: создание невыносимых условий соседства

Это самый новый вид мошенничества на рынке вторичного жилья. Способ довольно прост: мошенники ищут квартиру с двумя хозяевами (оформленную в долях, например, на бывших супругов, братьев и сестёр), между которыми нет особого лада. Одна из долей официально покупается. Другому собственнику предлагается продать его долю за половину её действительной рыночной стоимости. Естественно, тот отказывается. После этого новоиспечённый хозяин доли вселяется в квартиру на законном основании и начинает активно создавать невыносимые условия для остальных жильцов. Идут в ход любые доступные способы: громкая музыка весь день (без нарушения норм времени «тишины»), постоянные и в большом количестве гости, приходящие в любое время дня и ночи («А что? Я хозяин, имею право принимать гостей когда хочу!»). Не помогает собственная инициатива — квартира сдаётся квартирантам как можно дешевле и как можно более многочисленной семье. Оптимально — развести антисанитарию, беспорядок, то есть создать максимально некомфортные для проживания людей условия. Цель одна — заставить хозяина второй доли продать её немедленно, за любую стоимость. «Безобразный» новый сособственник наконец-то покупает вторую долю на своих условиях. Как правило, это уже даже не полцены, а ещё меньше. Итог: мошенник за сравнительно низкую цену становится полноценным обладателем всей квартиры и уже может продавать её по рыночной цене.

Разновидность рассмотренного варианта — заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ — тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т. д.). Итог: купив задёшево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна.

Вариант 2: обмен на недорогую жилплощадь с доплатой

Несмотря на многочисленные многотомные уголовные дела и громкие судебные процессы над бандами мошенников по всей стране, этот применяемый ими вид мошенничества до сих пор живёт и активно процветает. Основной упор его — на одиноких престарелых граждан асоциального типа: алкоголиков, не вполне психически здоровых людей и прочих. Главные критерии: квартира в собственности, владелец — одинокий человек, которого никто искать не будет. Используя страсть человека к пагубным привычкам и собственное красноречие, человека уговаривают продать свою квартиру в центре, поменяв её на жильё на периферии с доплатой — чтобы было на что комфортно доживать свой век и потакать своим привычкам. При этом предстоящее к приобретению жильё даже не показывают. Жильё, как правило, самого низкого качества: в разы меньше по площади, находится в самых некомфортных районах (у железнодорожных станций, вокзалов), удалённых от всей инфраструктуры. Как правило, такое жильё — на окраине города или на селе. Хорошо, если это помещение всё-таки дают обманутому гражданину приобрести, то есть сделка купли-продажи по факту происходит. Чаще всего предоставляемое жильё даже не приобретается в собственность обманутого гражданина. Предварительно его могут взять в аренду, заплатив за полгода вперёд. Или заселить в дом, подготовленный под снос, из которого уже половина жильцов съехала. Его просто туда переселяют… и забывают о его существовании. Что потом происходит с гражданином, куда его выселяют собственники помещения — мошенников уже не интересует. Из вырученных от продажи гражданином собственной благоустроенной квартиры денег ему дают немного — только чтобы не сразу опомнился и не понял, что стал жертвой обмана.

Итог: мошеннику достаётся практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой её части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой «доплаты»).

Вариант 3: планируемое оспаривание сделки в суде

Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации.

Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Квартира имеет хорошую историю, предыдущие сделки (если были) не вызывают сомнений, идёт «чистая продажа». Способ мошенничества характерен для новостроек, которые уже оформлены недавно в собственность. Покупателю предлагается указать в договоре купли-продажи заниженную до 1 млн. рублей стоимость квартиры с целью ухода продавца от уплаты налога на доходы физических лиц. Или (рассчитывая на жадность покупателя) предлагается купить квартиру по предлагаемой цене плюс сумма налога, которую продавец должен будет уплатить при продаже квартиры по реальной стоимости. Основание предложения ясно и прозрачно для покупателя: ведь от даты оформления квартиры в собственность (или с момента последней сделки купли-продажи) ещё не прошло три года. Риск оспаривания сделки как-то мало прогнозируется: продавец выглядит прилично, история квартиры чиста. Именно здесь и кроется вся хитрость. Утрата бдительности может стоить покупателю стоимости квартиры. После состоявшейся сделки начинается судебный процесс её оспаривания по различным допустимым законом основаниям. Суд принимает решение о двусторонней реституции, постановляет бывшему продавцу вернуть квартиру, покупателю — деньги. Квартиру обманутому покупателю приходится возвращать. А вот деньги, как правило, обратно получить во всей сумме не удаётся. В 100 случаях из 100 они уже потрачены и начинают взыскиваться с продавца через службу судебных приставов — долго и по чуть-чуть, пока, наконец, взыскатель (обманутый гражданин) окончательно не утратит надежду на получение всей суммы или должник не выпишется и не переедет в неизвестное для приставов место жительства. На этом исполнение, как правило, затихает.

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретённом жилье покупатель остается ни с чем — ни с квартирой и ни с деньгами. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой — и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры.

Ситуация 2: оспаривание одной из предыдущих сделок купли-продажи с квартирой

Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на неё начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1.

Ситуация 3: оспаривание давней приватизации

После продажи квартиры оспариваются сделки по приватизации данного помещения. Как известно, срок исковой давности по данным сделкам может оказаться довольно длительным и составить 10 лет (ч. 1 ст. 181 ГК РФ). Более того, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность вообще не распространяется (ст. 208 ГК РФ). В основном этот вид мошенничества (как и по всем трём ситуациям развития) — целиком инициатива «чёрных риелторов», отыскивающих квартиры, одновременно имеющие в истории «белые пятна», позволяющие оспорить сделку по приватизации и ожидать применения последствий признания данной сделки недействительной. Процесс и итог аналогичны вышеописанным. Обманутым оказывается покупатель. При этом лицо, предъявившее иск (чьи права были нарушены при приватизации), может даже не знать ничего ни о своих правах, ни о состоявшемся процессе. Убедить выдать доверенность на право ведения судебных дел и участия в исполнительном производстве — задача довольно простая для мошенника, обладающего должной долей харизмы и красноречия. В дальнейшем на стадии исполнительного производства в рамках закона возможно заключение довольно сложного мирового соглашения, в результате которого покупатель квартиры остаётся проживать в приобретённой квартире, право собственности остаётся за ним, а гражданин, чьи права были нарушены (истец по судебному спору, интересы которого якобы представляет мошенник), получает некую денежную сумму от последнего покупателя.

Вариант 4: продажа квартиры с обременениями

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже — арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога. И наличие к данному моменту другого собственника у объекта недвижимости не помеха этому. Арест на практике означает наличие спорных притязаний на квартиру, которые, вполне возможно, разрешатся не в пользу продавца.

Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже её начала.

«Обременением» не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осуждённых на длительные сроки). Однако в данном случае речь идёт лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц. Неприятность, конечно, грозящая, скорее всего, денежными «откупными» от такого соседства в одной квартире. Но речи о потере квартиры или полной её стоимости в данном случае не идёт.

Итог: потеря некоей суммы денег при сохранённом жилье.

Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья.

2. Мошенничества с задатками

Не меньшую часть среди общего количества мошенничеств в этой сфере занимают схемы более мелких обманов, когда мошенники «останавливаются» на суммах задатков, не претендуя ни на квартиру, ни на её полную стоимость. Среди самых популярных способов мошенничества с задатками можно перечислить следующие:

2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берёт задаток. После этого доверенное лицо «исчезает», на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Ещё хуже, если доверенность — «липовая», то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают ещё случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.

2.2. Обман арендатора жилья. Арендатор, сняв квартиру и получив копию свидетельства о праве собственности (или даже без неё), предъявляя копию доверенности (которую нетрудно изготовить при помощи современной оргтехники), обманом и хитростью уверяет потенциальных покупателей в том, что квартира продаётся, он занимается её продажей и уполномочен принимать задаток. Цель — окупить своё проживание в квартире плюс ещё немного «заработать» на обмане. Реальной цели продать квартиру у мошенника нет.

2.3. Демпинговая цена и скоростная сделка. Искусственно создаётся ситуация поспешности с предстоящей сделкой: покупателя уверяют, что из-за хорошей цены на квартиру есть несколько претендентов, и кто первый даст задаток — с тем сделка и состоится. При этом сроки для подготовки сделки ставятся нереально короткие, в которые покупатель, у которого нет сразу всей суммы для покупки, не сможет «уложиться». О составе денежной суммы, за которую планируется к приобретению квартира (наличные деньги, кредитные средства, средства материнского капитала и проч.), мошенники узнают заранее. Естественно, что сделка срывается по вине покупателя и задаток остаётся у продавца. При этом доказать, что изначально именно на это и было рассчитано, а не на заключение реальной сделки, очень сложно.

В итоге вышеуказанных способов обмана у мошенника остаётся сумма задатка, сделки с квартирой не производится вовсе.

Выводы:

  1. Чрезмерное и быстрое снижение цены на продаваемую квартиру вкупе или отдельно от объявления срочной продажи — повод насторожиться. Конечно, бывают случаи, когда жизненные обстоятельства заставляют собственников недвижимости поступать таким образом. Но чаще всего такие действия — один из признаков мошеннической схемы с квартирой.
  2. При покупке квартиры важно иметь дело с самим собственником, хотя бы на первом этапе (при передаче задатка и определении срока и параметров предстоящей сделки) и на последнем — в самом регистрирующем органе при подписании договора купли-продажи (или иного договора, служащего основанием для перехода права собственности) и передаче денег. Настаивание продавца на осуществлении расчётов и проведении переговоров с родственниками собственника, доверенными лицами могут быть одной из составных частей схемы мошенничества.
  3. Наличие «белых» пятен в истории сделок с квартирой потенциально повышает риск возникновения споров по одной из ранее совершённых сделок с данным объектом недвижимости, что в итоге может привести к утрате права собственности на только что приобретённую квартиру при получении взамен слабой надежды на взыскание уплаченной за неё стоимости с продавца.
  4. Наличие многочисленных сделок с квартирой в её истории может свидетельствовать о наличии неустранимых проблем в самой квартире, о которых каждый продавец, конечно же, умалчивал (например, промерзание квартиры зимой, отсутствие горячей воды по полгода, постоянный шум из близлежащего ресторана, невыводящиеся тараканы по всему дому и т. д.). Но не только. Это может быть свидетельством и наличия проблем с её жильцами (например, наличия прописанных в ней лиц, сохранивших право проживания и по сей день). Много и часто проводившиеся сделки с квартирой также свидетельствуют о запутывании следов давней или недавней мошеннической сделки.
  5. Покупатель или продавец, ставшие жертвами мошенников, в большинстве случаев сами проявляют неосторожность, наивность при совершении сделки и обращении с людьми. Большие деньги, составляющие стоимость квартиры, и даже небольшие, составляющие сумму задатка, всегда представляют интерес для мошенников.
  6. Тщательная проверка истории сделок с квартирой, к сожалению, не панацея от мошенников. Хотя риск, конечно, уменьшается в разы.
  7. Наивность участников сделки — не единственный фактор, провоцирующий мошенников на аферы с недвижимостью. Пробелы в законодательстве, законодательно не запрещённые варианты действий при совершении сделок — всё это делает возможным и доступным обман в сфере с недвижимостью.

Читайте также: