Какие загородные дома трудно продать: антирейтинг

Время на прочтение: 6 минут(ы)

Вместе с экспертами рынка загородной недвижимости собрали несколько типов домов, которые пользуются минимальным спросом у покупателей

Какие загородные дома трудно продать: антирейтинг РБК Недвижимость0


Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Загородный рынок жилья, как и городского, переживает трансформации. На смену огромным домам приходят функциональные объекты в поселках с развитой инфраструктурой. В прошлое уходит вычурный ремонт и нерациональные планировки. Покупатели все чаще предпочитают дома с панорамным остеклением и отделкой.

Вместе с экспертами рынка загородной недвижимости собрали несколько типов домов, которые пользуются минимальным спросом у покупателей.

Эксперты в этой статье

  • Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов
  • Директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик
  • Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов
  • Ведущий эксперт «Миэль» Татьяна Ананьева

Удаленные и неорганизованные поселки

Если рассматривать загородные дома по территориальному признаку, то самые популярные объекты расположены вблизи МКАД. Здесь работает простое правило: чем дальше объект — тем ниже спрос. По данным ЦИАН, порядка 61% всех запросов на покупку загородного дома приходится на объекты, расположенных от Москвы не более 30 км. Соответственно, не особо востребованы дома, которые наиболее удаленные от МКАД.

«В результате наиболее удаленные от столицы поселки, а это — преимущественно садово-огородных товарищества, созданные в 1980-е годы для решения продовольственной проблемы жителей Москвы, сегодня практически не пользуются спросом», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По его словам, дело не только в неудовлетворительной транспортной доступности, но и некачественной рекреационной составляющей. Такие поселки нередко расположены на осушенных болотах или под трассами ЛЭП, а осваивать их ради сельского хозяйства сейчас имеет смысл лишь энтузиастам этой деятельности. В таких СНТ много брошенных дач, а по участкам, которые продаются по 100-150 тыс. руб. вместе с домом, сделки проходят редко.

Сложно продаются и дома в неорганизованных поселках (речь в основном идет о дорогих сегментах рынка). Если еще 10 лет назад дом в уединении и в отдалении от соседей вызывал интерес, то сегодня необходимость дорогого обслуживания таких объектов и отсутствие какой-либо инфраструктуры делает такие объекты менее ликвидными. Покупатели выбирают комфорт с организованными улицами, детскими садами, рекреационными зонами, круглосуточной охраной и патрулированием поселков.

Если рассматривать форматы загородного жилья, то самые популярные варианты — это дома. По оценкам ЦИАН, в Московской области наибольший спрос в 2020 году приходится на них — 79% просмотров объявлений, 19% — на земельные участки и лишь 2% — на таунхаусы.

Огромные дома, построенные в нулевых

В прошлое уходят загородные дома большой площади, построенные в начале нулевых. В то время многие объекты загородного рынка строились по принципу «чем больше квадратных метров, тем лучше». На рынке существовала гигантомания — люди строили большие родовые имения с большим количеством спален, домами для обслуживающего персонала и огромной территорией. Сегодня такие объекты покупатели выбирают все реже и реже.

«Сегодня самый непопулярный формат — это большие дома на больших участках, например, когда на гектаре земли расположен дом-тысячник. За такими большими земельными участками и домами нужно ухаживать, это большое вложение денег, сил, энергии и т. д. Сейчас люди, наоборот, стремятся к рационализму, а содержание таких домов даже для состоятельных клиентов — дорогое удовольствие», — отметил директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик.

Продать такой объект довольно непросто. Поэтому сегодня даже обеспеченные клиенты рассматривают покупку загородного дома в первую очередь с точки зрения его ликвидности при дальнейшей перепродаже.

Какие загородные дома трудно продать: антирейтинг РБК Недвижимость1

Аналогичную тенденцию отметили в «Миэль». «Уже несколько лет огромные помещения неинтересны покупателям даже самых дорогих сегментов. Мы проанализировали фильтры, которые покупатели задают на нашем сайте — фильтр «дома более 500 метров» используется крайне редко. Сейчас покупатели предпочитают меньшее помещение, которое можно использовать полностью», — рассказала руководитель отдела «Миэль Сущевский» Татьяна Ананьева.

Нерациональные планировки

Вслед за огромными домами люди все реже выбирают дома с нерациональными планировками и лишними помещениями — отдельные бильярдные и сигарные комнаты, домашние кинозалы и бассейны, которые требуют регулярных серьезных вложений.

«Нерациональные планировки в домах, построенных 15-20 лет назад, сегодня это существенное препятствие для быстрого поиска покупателя. Такие дома могу продаваться несколько лет. Были даже примеры, когда такие строения покупали только ради земельного участка. Дом сносился, чтобы на его месте возвести новый», — отметил Алексей Попов.

Сегодняшние покупатели загородных домов особое внимание уделяют функциональной планировке. Они хотят, чтобы при каждой спальне был свой санузел и желательно гардеробная. В загородных домах, построенных в начале 2000-х, этого не было предусмотрено. Часто можно встретить дома, в которых на четыре спальни — один санузел. Современных покупателей это не устраивает, отметил Олег Михайлик.

Еще один пример — расположение спален на первых этажах. Раньше планировки загородных домов такую возможность не предусматривали. Сейчас это, наоборот, модный и популярный тренд. Такое расположение комнат позволяет на первом этаже разместить гостей или пожилых родителей, а второй этаж сделать приватным. Сегодня такие мелочи приводят к тому, что дома не продаются.

Сюда же эксперты относят дома с неудачной планировкой: внезапными и слишком крутыми лестницами, большими коридорами и крошечными темными комнатами. Перепланировка таких домов почти всегда либо невозможна, либо очень затратна. В результате найти покупателя для такой недвижимости — не простая задача.

Когда к дому не подъедешь

На транспортную доступность объекта, прежде всего, оказывает влияние загруженность дорог, говорит Толстик. «Чем сложнее ситуация с траффиком, тем меньше ликвидность объекта. Если есть возможность добраться до дачи общественным транспортом – это плюс (автобусы, электрички и так далее). Уравновесить проблемную транспортную доступность может только цена», – отмечает эксперт «Миэль».
 
Наиболее ликвидная загородная недвижимость расположена по традиционно популярным направлениям – запад и северо-запад Подмосковья. «В зоне до 30 км от МКАД находятся самые привлекательные участки, чуть дальше – уже с меньшей стоимостью. Но даже по Горьковскому или Новорязанскому шоссе покупают участки, если рядом есть сложившаяся инфраструктура и коммуникации», – указывает он.
Частично нивелировать отрицательное впечатление от проблем с транспортом может развитая инфраструктура, находящаяся в шаговой доступности, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Group Наталия Королькова. Но она, по ее словам, должна включать в себя не только магазины, рестораны и фитнес-клубы, но и качественные детские образовательные учреждения (школы, детские сады, кружки и секции).

Cложный участок

Дачу со сложный рельефом или болотистой почвой не всегда можно назвать неликвидной, cчитает Африканов. У участков со сложным ландшафтом покупателей немного, но зато они точно знают, чего хотят. Другой вариант: участки находятся в хорошей локации, а стоимость – ниже рынка, потому что владелец стремится быстрее выйти на сделку.
 
«Лишнюю влагу от участка можно отвести при помощи дренажа, а рельеф и вовсе можно выгодно обыграть, если использовать ландшафтный дизайн. Однако если вы не планируете жить на участке и твердо решили его продать, подумайте, возможно, проще и выгоднее будет продать его со скидкой, чем вкладывать средства перед продажей»

Этажность и вычурный ремонт

Прагматичность клиентов на загородном рынке отражается не только в площади домов, но и в их этажности.

«Если двадцать лет назад были распространены трех- и четырехэтажные строения, то сейчас основная масса домов имеет два этажа, максимум — еще мансарду. Такие изменения связаны, во-первых, с падением платежеспособности населения, а во-вторых, с тем, что загородное жилье уже воспринимается не как показатель статуса, а как место для отдыха и повседневной жизни», — отметил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Наравне с домами-замками в прошлое ушел и вычурный ремонт в дворцовом стиле, супер-дорогая отделка и прочие изыски. Если раньше покупатели часто выбирали дома с большими лестницами, колоннами, позолотой и лепниной (даже в доступных вариантах можно было встретить такой ремонт), то сегодня они хотят видеть современные функциональные пространства с лаконичным интерьером, панорамным остеклением и террасами.

«При этом сами владельцы нередко завышают стоимость таких домов в разы, требуя за них сотни миллионов рублей. Уникальные, по мнению хозяев, строения продать особенно сложно: ведь в них было вложено много денег, а современный покупатель не готов за это платить», — добавил Дмитрий Таганов.

Дома без отделки

Как и на рынке городского жилья, на загородке все меньшей популярностью пользуются лоты без отделки. Люди предпочитают покупать загородные дома и коттеджи с минимальным ремонтом от застройщика, экономя время и деньги.

Какие загородные дома трудно продать: антирейтинг РБК Недвижимость2


Фото: ТАСС

«Звонков и других обращений по «коробкам» — домам без отделки — практически нет. Покупатели не готовы приобрести объект, в который придется вложить несколько миллионов рублей. Кроме того, «коробка» требует тщательной строительной экспертизы, не всегда их правильно консервируют. Получается, что затраты на снос или достройку будут непропорционально большими», — отметила Татьяна Ананьева из «Миэль».

Резюме экспертов

Сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается тренд на упрощение и рационализм. Люди стремятся к личному комфорту, не желая тратить время на дорогу и решение бытовых вопросов, а полагаться на управляющую компанию. Главными требованиями покупателей являются — удобно спланированный дом, не больше, чем нужно семье, максимально готовый к проживанию, функциональный и не требующий дополнительных инвестиций и в поселке с хорошей инфраструктурой.

«Голый» дом

Отсутствие коммуникаций очень сложно чем-либо обыграть, так как покупатели зачастую хотят посещать дом и зимой. Наличие газа в доме или хотя бы по границе участка – это важнейшее преимущество, поднимающее цену лота, говорит Толстик. Важно: зачастую в старых СНТ на домовладение предусмотрено слишком мало электричества, поэтому, например, в ряде случаев мощности может не хватить на работу нескольких приборов одновременно (насос на скважину, разводка отопления по дому в случае, если насос электрический, тэны, одновременная работа энергоемких приборов – микроволновка плюс чайник).С этим соглашается Королькова, замечая, что еще 10-15 лет назад большинство клиентов спокойно относились к септикам и скважинам на участке, отсутствию ливневой канализации и волоконно-оптических систем. Сегодня ситуация кардинально иная.Исправить ситуацию, по мнению эксперта «Миэль», может продажа объекта с дисконтом, который обычно составляет 10-20%.В то же время Африканов предупреждает, что дача без инфраструктуры рискует не найти своего покупателя даже по «бросовой» цене. Исключения – если дачи находятся в действительно привлекательных локациях – по хорошему направлению, рядом с большим водоемом или лесом.

Дача без документов

Что касается неоформленных (или неправильно оформленных) домов, то, разумеется, их нельзя приобретать ни в коем случае, говорит Соковцева. При этом на рынке действительно много хороших, качественных объектов, находящихся в серой зоне с юридической точки зрения. Конечно, юристы могут заняться приведением в порядок документации. Однако процесс этот трудоемкий и сложный.»Если у объекта непонятный юридический статус, или строение не оформлено, или документы не готовы, то продать такое практически невозможно. Люди в любом бюджете запрашивают полный комплект документов. Обилие предложений на рынке позволяет выбрать беспроблемный аналог»

Читайте также: